Yeni imar planının çıkmasının gündemde olduğu Kadıköy'ün ortasındaki varoş semti, Fikirtepe'de emlak fiyatları fırladı. Birçok yatırımcının bina topladığı semtte gecekondular 2.5 milyon TL'den satılıyor... Fikirtepe'ye inşaat şirketleri de göz dikmiş durumda. Ağaoğlu, Taşyapı ve Selimoğlu Grup gibi birçok inşaat şirketinin semtte yer topladığı ifade ediliyor.

İstanbul'un merkezde kalan diğer varoş semtleri gibi Fikirtepe de son yıllarda oldukça rağbet görüyor. Merkezi konumu nedeniyle rant sağlayacağı beklentisiyle büyüğünden küçüğüne birçok yatırımcı semtte yatırıma soyunuyor. Merkezi konumunun yanı sıra yeni imar planının yakında çıkacağı beklentisiyle son dönemlerde Fikirtepe'ye talep iyice artmış durumda. Dörtte üçü imara kapalı olan Fikirtepe'de uzun yıllardır 1/5 binlik imar planının çıkması bekleniyor. Şu aralar ise yeni imar planının 3-5 ay içinde çıkacağı söylentileri dilden dile dolaşıyor. Fikirtepe aynı zamanda kentsel dönüşüm kapsamında yer alıyor. İşte Kentsel dönüşümle ilgili yasanın geçtiğimiz ay meclisten geçmesinin ardından da semtte hareketlilik iyice artmış durumda.

Can Emlak'tan Yavuz Can Fikirtepe'ye gösterilen taleple ilgili olarak, "İmar çıkacak beklentisiyle uzun zamandır Kadıköy ve anakent belediyesinde çalışanlar ve yakınları, büyük inşaat şirketleri buradan yer topladılar hala da topluyorlar. Küçük yatırımcılar da Fikirtepe'yle ilgileniyorlar. Borsadan çıkıp parasını burada değerlendiren, Fikirtepe'de yatırım yapan bildiğim birçok kişi var" diyor.

Ağaoğlu ve Taşyapı yer topluyor
Fikirtepe'ye inşaat şirketleri de göz dikmiş durumda. Yavuz Can, Ağaoğlu, Taşyapı ve Selimoğlu Grup gibi birçok inşaat şirketinin semtte yer topladığını anlatıyor. Can, "Büyük inşaat şirketleri alt grupları ya da çalışanları aracılığıyla Fikirtepe'de yer topluyorlar. Özellikle Ağaoğlu, Taşyapı ve Selimoğulu Grup gibi büyük inşaat şirketleri semtte aktif. Ağaoğlu ve Taşyapı çevre yoluna yakın, Çalılık denen mevkiden, Selimoğlu ise Fikirtepe'nin yanı sıra Eğitim ve Dumlupınar'da, genelde konut bölgelerinin olduğu alanda topluyor. Taşyapı'dan Emrullah Bey, eş dost aracılığıyla, Ağaoğulu Akdeniz İnşaat, Selimoğlu da emlak eksperleri aracılığıyla yer alıyor" diyor.

Söylentilerin artmasıyla birlikte emlak fiyatları da fırlamış. Can, "Son 3-4 aydır imar çıkacak söylentileri ve kentsel dönüşümle ilgili yasanın geçmesi nedeniyle kentsel dönüşüm başlayacak beklentisi nedeniyle emlak fiyatları yüzde 40 arttı" diyor. Emlak fiyatları fırlamış ama Fikirtepeliler daha da kıymetleneceği beklentisiyle ellerindeki gayrimenkulleri satmıyor. Can, "Eskiden buradaki binalar peynir ekmek gibi gidiyordu. Şu an satışlar yüzde 1-3'lere düştü. Halk bilinçlendi, daha da değerlenecek diye elindekini satmıyor" şeklinde konuşuyor.

İmar 3-5 ay içinde çıkabilir
Yeni imar planını ve kentsel dönüşümü sorduğumuz Kadıköy Belediye Başkanı Selami Öztürk ise, kentsel dönüşümden önce semtte 1/5 binlik imar planlarının acilen yapılması gerektiğine işaret ediyor. Öztürk, "Fikirtepeliler 10 yıldır 1/5 binlik imar planı bekleniyor. Öncelikle 5 binlik imar planlarının çıkması lazım. Bu olmadan hiçbir şey olmaz. Planın yakında çıkmasını bekliyoruz. Bir ay da 3-5 ay içinde de olabilir" diyor.
Kentsel dönüşüm ilgili kendilerine herhangi bir tebligatta bulunulmadığını ifade eden Öztürk, "Kentsel dönüşümün içeriğinin nasıl yapılacağı konusunda hiçbir bilgimiz yok. Bu konuda bize yapılan bir duyuru da yok henüz. Şu an gündemde olan bir şey yok. Eğer Fikirtepe'de kentsel dönüşüm TOKİ ya da yetkili kılınan müteahhitler tarafından kamulaştırma yapılarak ve mülk sahiplerinin başka yerlere gönderilmesi şeklinde uygulanacaksa büyük sorunlar çıkar. Fikirtepe'de tıpkı Suadiye Fenerbahçe gibi yerlerdeki gibi 1/5 binlik planlar çıkarsa herkes kendi hakkı olan mülkün hakkını kendisi kullanır.1/5 binlik planların çıkmasının ardından buradaki mülk sahipleri gecekonduları ya da eski binalarını kendileri yıkıp yeniden yapabilir ya da müteahhite kat karşılığı verebilir. Ancak bu şekilde bir kentsel dönüşüm sağlıklı ve problemsiz olur" diyor.

Fiyatlar Acıbadem ve Ziverbey'le yarışıyor
Yeni imar planının yakında çıkacak olması nedeniyle sevinen Fikirtepeliler, gündemde olan kentsel dönüşüm nedeniyle ise endişeli bir bekleyiş içindeler. Fikirtepe'de kendisinin de yatırım yaptığı ifade eden Doğay Emlak'tan Tuncay Özdemir Aydın ise, "Bölge halkı evleri elinden alınıp yıkılacak diye tedirgin. Kimse bir açıklama yapmıyor. TOKİ bu işi nasıl yapacak bilmiyoruz. TOKİ mülklerinin bedellerini karşılayacak mı? Mülk sahipleriyle nasıl bir anlaşma yapacak hiç kimse bilmiyor. Çoğu kişi TOKİ'nin bu işin işinden çıkmayacağını, projenin hayata geçmesinin çok zor olduğunu düşünüyor" şeklinde konuşuyor.

Dörtte biri imara açık olan Fikirtepe'de, gecekonduların yerinde lüks binalar yükseliyor. Bu durum semtte oturanların profilini de değiştirmiş. Yavuz Can, "Fikirtepe'de eskiden sadece işçi kesimi ya da esnaflık yapanlar vardı. Şimdi doktor, avukat, mühendis hatta hostes gibi birçok meslek grubundan insanlar oturuyor" diyor. Fikirtepe'deki daire fiyatlarının çevresindeki lüks semtlerle yarışır duruma geldiğini ifade eden Can, "Fikirtepe'de yeni yapılan binalarda daire fiyatları 400-500 bin TL'ye kadar çıkıyor. Acıbadem ve Ziverbey'e bakın orada da dairelerin satılık fiyatı 250-300 bin dolar civarında. Dükkan fiyatları da bu semtlerle hemen hemen aynı" diye konuşuyor.

Dükkan fiyatları fırladı
Semtte talebin en yoğun olduğu yer, Mandra Caddesi'yle Bahatlı Sokak arasındaki bölge. Fikirtepe'de imara açık olan üçte birlik alan içinde yer alan bölgede, gecekonduların yerine lüks konutlar yapılıyor. Can, Mandra Caddesi'yle Bahatlı Sokak arasındaki bölgede 500 metrekare dubleks bir dairenin fiyatının 350-500 bin TL arasında değiştiğini belirtiyor. Burada kiralıklar ise 700 bin TL'den başlayıp bin 500 hatta bazı yerlerde 2 bin TL'ye kadar çıkıyor.

Bölgede dükkan fiyatları da bir hayli yüksek. 300 bin TL-3 milyon TL arasında değişiyor. Örneğin: 30-40 metrekare büyüklükteki bir dükkanın satılık fiyatı 350-400 bin TL'den başlıyor. 100 metrekarenin üzerindekilerin fiyatı ise 1 milyon 500-2 milyon TL arasında; daha büyük olanlarda fiyatlar 3 milyon TL'ye kadar çıkıyor. Dükkanların kiralık fiyatları ise 3 bin-20 bin TL arasında değişiyor.

Sadece sıfır konutlar ya da dükkanların değil, arsa niyetine satın alınan gecekonduların fiyatları da bir hayli yüksek. Can, bu tip binalar için mal sahiplerinin milyon dolarlar istediğini belirtiyor. Örneğin Can, Uçar Sokak'ta imar izni olmayan 650 metrekare büyüklükte, içinde iki tane tek katlı gecekondunun bulunduğu bir yer için mal sahibinin 2 milyon 500 bin TL istediğini belirtiyor. Semtte daha ara sokaklarda ise fiyatlar düşüyor. Caddenin hemen altında yer Volkan ve Gür Sokak'ta 15-20 yıllık ikinci el daireler ise 130-180 bin TL'den satılıyor. Yine Mandra Caddesi'yle E-5 arasında bir güzergah olan Çömlekçi Çukur'da 2-3 katlı eski binaların fiyatı 40-120 bin TL'ye arasında değişiyor. Burada kiralıklar ise 250 bin TL'den başlayıp 600-700 TL'yle kadar çıkıyor.

İmar planından sonra fiyatlar uçacak
Anabülbül Sokak'ta ise arsa tapulu 70-80 metrekare bir dairenin fiyatı 80-100 bin TL civarında. Semtte büyük ölçekli boş arsa ise hemen hemen yok. Olanlar genelde küçük parseller şeklinde. Onların da metrekare fiyatı bin-2 bin TL arasında.

Semtte 1/5 binlik imar planın çıkmasının ardından Fikirtepe'nin daha da değerleneceğini belirten Selami Öztürk, "Fikirtepe çok kıymetli bir yerde. Kadıköy´e 5 dakika mesafede. E-5´in hemen girişinde. Bütün konutlar tapulu. Gecekondu bölgesi olması dezavantajı. Ama yeni imar planının çıkacak olması ve söylediğim şekilde yapılacak bir kentsel dönüşümle burası daha da değerlenecek. Fikirtepe'de mal sahiplerine yıllardır elinizdekileri satmayın daha da değerlenecek diye uyarıyoruz. Yatırımcılara ise buraya kesinlikle yatırım yapın diyoruz" diyor.

Tuncay Aydın, bölgede yatırım yapmak isteyenlere arsa tapulu, üzerinde 2-3 katlı eski bina ya da gecekonduların olduğu yapıları öneriyor. Aydın, "Bu tip yerleri hem kiraya verebilirsiniz hem de imar izni varsa müteahhitte kat karşılığı verip birkaç daire alabilirsiniz" diyor. Aydın'a göre E-5'e yakın olan ve Erdemler Sokak'la, Hasanpaşa'nın hemen bitişiğinde yer alan Anabülbül Sokak bu tip yatırımlar için son derece uygun.

Yavuz Can ise,"Yatırım yapmayı düşünenler daire ve dükkandan ziyade küçük parselasyonlarda, imara kapalı olan yerlerde gecekondu alabilirler. Burada 100-200 bin TL'ye aldığınız bir yer ilerde 8-10 misli artabilir. Gecekonduların hepsi tapulu. İmar planı yakında çıkacak. TOKİ de buraya girerse o zaman daha da değerlenecek" diyor.